Høyesterett: Utleier har ikke krav på å få dekket utbedringskostnadene

Utlier har ikke krav på utbedringskostnader

Utleier kan ved tilbakelevering av leieobjekt i mangelfull stand kun kreve erstattet økonomisk tap, som ofte vil være lavere enn utbedringskostnadene.

Bakgrunn

Høyesterett behandlet den 25. april 2019 (HR-2019-781-A) en sak som gjaldt spørsmålet om utleier kan kreve erstatning for manglende vedlikehold, eller at leieobjektet ved tilbakelevering ikke er i den stand som er avtalt, hvor ny leietaker uansett
skal bygge om lokalene.

Husleieloven § 10-2 annet ledd fastsetter at leieobjektet ved leieforholdets opphør, med enkelte unntak, skal være i samme stand som da leieforholdet begynte. I husleieloven § 10-3 annet ledd første punktum, er det fastsatt at dersom leieobjektet er dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i § 10-2, så kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring.

Problemstillingen

I saken Høyesterett behandlet var det avtalt konkrete krav til leieobjektets stand ved tilbakelevering ved leieforholdets opphør. Utleier mente at leieobjektet ikke var tilbakelevert i den stand som var avtalt og krevde kr 305 814 av leietaker til dekning av kostnader ved å sette leieobjektet i avtalemessig stand. Kostnadene var beregnet av en takstmann.

Den nye leietakeren som overtok lokalene skulle imidlertid drive en helt annen form for virksomhet i lokalene (hotell) enn tidligere leietaker, og lokalene ble derfor fullstendig omgjort og vedlikeholdsarbeidet som utleier krevde dekket ble ikke utført. Da utleier som følge av dette uansett ikke hadde hatt noen kostnader til å sette leieobjektet i den stand som var avtalt, bestred leietakeren at utleier hadde krav på å få dekket slike kostnader.

Problemstillingen for Høyesterett var om utleiers krav om dekning av kostnader var et erstatningskrav som var betinget av at utleier hadde et økonomisk tap, eller om det var tilstrekkelig at leieobjektet ved tilbakeleveringen faktisk ikke var i den stand som var avtalt.

Høyesteretts vurdering

Behandlingen i Høyesterett

Saken ble i Høyesterett behandlet av fem dommere, og Høyesterett delte seg i et flertall på 3 dommere og et mindretall på to
dommere. Både mindretallet og flertallet var imidlertid enige om at utleier ikke hadde krav på å få dekket de beregnede kostnadene til å sette leieobjektet i den stand som var avtalt, men de hadde forskjellige begrunnelser.

Mindretallets vurdering

Mindretallet på to dommere la til grunn bestemmelsen i husleieloven § 10-3 måtte «forstås som en regel som gir utleier krav på dekning av nødvendige utbedringsutgifter uten hensyn til om og i hvilken utstrekning leietakers mislighold har påført utleier tap», og motsetningsvis at: «Husleieloven § 10-3 andre ledd er altså ikke en regel om erstatningsansvar som følge av mislighold.»

Mindretallet fant imidlertid at det måtte gjøres unntak for tilfeller hvor det ikke ville tjene et fornuftig formål å sette leieobjektet i den stand som var avtalt. Mindretallet uttalte at det avgjørende måtte være «om slik utbedring medfører bortkastede utgifter fordi bygningen skal rives eller ombygges på en slik måte at det er uten betydning for utleier om tilbakeføringsplikten etter avtale eller husleieloven § 10-2 oppfylles.»

Flertallets vurdering

I motsetning til mindretallet, fant flertallet av dommerne i Høyesterett at bestemmelsen i husleieloven § 10-2 var en erstatningsregel, og ved krav om erstatning er det et grunnleggende prinsipp at det må foreligge et økonomisk tap. Foreligger det ikke et økonomisk tap, er det heller ikke noe å kreve erstattet. I samsvar med dette konkluderte flertallet med at «husleieloven § 10-3 annet ledd må forstås slik at bestemmelsen oppstiller et vilkår om økonomisk tap. Det er enighet om at Magic Properties ikke har lidd noe slikt tap, og Unique Digital må da frifinnes.»

Nærmere om Høyesteretts vurderinger

For partene i saken, Magic Properties (utleier) og Unique Digital (leietaker), hadde ikke uenigheten mellom mindretallet og flertallet noen betydning, da verken mindretallet eller flertallet mente at utleier hadde krav på erstatning eller dekning av de beregnede kostnadene. Dommen kan imidlertid få stor betydning for andre leieforhold, hvor leieobjektet ikke uansett skal fullstendig ombygges ved leieforholdets opphør.

Flertallet la i sin vurdering av hvordan § 10-3 skulle tolkes, vekt på systembetraktninger:

“Etter mitt syn passer det videre best inn i det alminnelige systemet for misligholdsbeføyelser å anse krav etter husleieloven § 10-3 annet ledd som et erstatningskrav. De normale misligholdsbeføyelsene er heving, prisavslag og erstatning. Heving og
prisavslag er uaktuelt i denne situasjonen, og man står da igjen med erstatningskrav.”

Mindretallet la derimot betydelig vekt på hva som ville gi en god og praktisk regel:

“Etter mitt syn må det ved tolkningen av husleieloven § 10-3 andre ledd i tillegg til ordlyden legges betydelig vekt på at det blir en vesentlig bedre regel om utleieren gis krav på dekning av utbedringsutgifter uten hensyn til om misligholdet har
påført ham tap, enn om bestemmelsen tolkes som en erstatningsregel. Mens utbedringsutgiftene er det beløp utleier trenger for å utbedre manglene, er det eventuelle tapet differansen mellom utleiers formuesstilling med og uten misligholdet, forenklet sagt den eventuelle verdireduksjon på den faste eiendom som følge av misligholdet.”

Etter mindretallets oppfatning burde altså utleier ha krav å få dekket kostnadene til utbedring uavhengig av hvilken betydning manglene har for verdien av leieobjektet. Koster det kr 100 000 å sette leieobjektet i kontraktsmessig stand, har utleier krav på kr 100 000 fra leietaker.

Etter flertallets oppfatning synes det derimot å måtte foretas en vurdering av leieobjektets verdi med og uten manglene, uavhengig av kostnadene til utbedring. Dette kan være vanskelig å fastslå og kan gi grunnlag for tvister og kan være prosessdrivende. Sannsynligvis vil flertallets syn være til fordel for leietaker, da utbedringskostnadene trolig normalt vil være høyere enn verdireduksjonen av leieobjektet. Dette er også påpekt av mindretallet som uttaler at:

“Det vil riktignok ofte være slik at mislighold som gir utleier krav på utgiftsdekning etter § 10-3 andre ledd, påfører utleier tap. Men ikke sjelden vil situasjonen være at utbedringsutgiftene overstiger utleiers tap, eller at misligholdet overhodet ikke har påført utleier tap.”

På den annen side, dersom flertallets regel medfører et større antall tvister og rettslige prosesser, vil flertallets regel være til ugunst for både leietaker og utleier.

Hva bør du gjøre som følge av dommen?

Hva gjelder utleie av bolig er husleieloven ufravikelig til ugunst for leietaker. Hva gjelder utleie av annet enn bolig er husleieloven i hovedsak fravikelig og utleier og leietaker står fritt til å regulere leieforholdet på annen måte enn hva som følger av husleieloven. Særlig utleier bør derfor påse at leieavtalen regulerer spørsmålet om dekning av kostnader til å sette leieobjektet i kontraktsmessig stand ved utløpet av leieforholdet, slik som skissert av mindretallet. Altså slik at utleier har krav på dekning av kostnader til utbedring som følge av manglende vedlikehold, eller som følge av at leieobjektet ved tilbakelevering ellers ikke er i samsvar med hva som er avtalt, uavhengig av om utleier har et økonomisk tap og uavhengig av om de beregnede utbedringskostnadene faktisk benyttes til utbedring. For leietaker kan det derimot være en fordel at leieavtalen ikke regulerer spørsmålet, slik at det er husleielovens bestemmelser som gjelder.

Var det interessant? Del gjerne med andre:

Share on linkedin
Share on facebook
Share on twitter
Share on email
Share on print

Les mer om: